2021.12.21

日本人に多い「借金＝悪」という考え～不動産投資ローンを正しく理解する～

【目次】

新型コロナウイルスの感染拡大が株価にどのような影響を与えるのか未だ先行き不透明な中、株式投資に不安を感じ、不動産投資に興味を持たれる方も多いのではないかと思います。
しかし、不動産投資を始めたいけれど、不動産投資ローンを組むのが不安で二の足を踏んでいる、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「多額のローンを組んで返済できなかったら…」、「住宅ローンを組めなくなったら…」、「途中で不動産投資を止めたくなったら…」
そんな不安を抱いている方のために、今回の記事では不動産投資ローンとはどういったものなのか、どのように活用すればよいのかを分かりやすくご紹介します。

不動産投資の失敗事例について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資を失敗しないために|失敗事例とその回避方法を解説

不動産投資は、他の投資と同様メリットもあれば、失敗するリスクも秘めています。事前に失敗事例やリスクを押さえておくことで、より成功に近い不動産投資を実現しましょう。

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不動産投資ローンと住宅ローンはどう違う？

不動産投資ローンと住宅ローンは両方とも「不動産を購入するために組むローン」です。
しかし、借り入れの目的や利率など、相違点も多くあります。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを簡単にまとめると以下のようになります。

	不動産投資ローン	住宅ローン
借入目的	不動産投資	自宅の購入や増改築
一般的な返済原資	家賃収入（＋給与収入）	給与収入
融資金額（目安）	年収の10倍～20倍	年収の5倍～8倍
融資金利（目安）	1.5～4.5％	0.5～2.0％
主な融資基準	物件の収益性（＋年収）	年収
法人名義での契約	できる	できない

不動産投資ローンはその名のとおり、不動産投資に利用されます。
融資の目的が事業であること、また返済原資が家賃収入であることから住宅ローンよりリスクが高いため、それだけ金利も高くなっています。

もうひとつの大きな違いとしては、年収に対する融資金額が挙げられます。
不動産投資ローンは年収に加え物件の収益性が融資基準となるため、主に年収を基準として決められる住宅ローンと比較すると、多額の融資を受けることが可能です。

「フラット35」は不動産投資ローンでは利用できない！

「フラット35」とは、最長35年にわたり、契約時に定めた固定金利で借りることができる住宅ローンです。
他の住宅ローンより年収が低くても融資審査に通りやすいこと、返済計画が立てやすいことから人気を集めています。
しかし、そのメリットの大きさゆえに、不動産投資への融資にフラット35を利用するケースが見られます。

フラット35は住宅ローンであり、先ほどご紹介したとおり、不動産投資に利用することはできません。
もし不動産投資への利用が発覚した場合、契約違反として一括返済を求められることもあります。

不動産会社の中には、不動産投資ローンの融資が通りにくい顧客に対しこの「フラット35」を斡旋する会社もあります。そのような悪質な不動産会社とは決して契約を結ばないように気を付けましょう。

不動産投資ローンに対するよくある不安

日本人は「ローン＝借金」、「借金＝悪」という考えを持つ傾向にあります。住宅ローンや教育ローンは今の生活に必要、もしくは将来をよくするために必要なため良いとしても、不動産投資ローンは以下のような不安から、二の足を踏んでしまうという方も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資ローンを正しく理解し、自分に合った返済計画を組めば何も怖いことはありません。以下にて詳しく解説していきます。

不動産投資のローンについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

目的や年齢によってローンの組み方を考えよう！不動産投資ローンの組み方の種類

不動産投資ローンは目的によって様々な組み方があります。不動産投資をしたいけれど、ローンの仕組みや利用方法がわかりづらいと感じている方の相談もしばしば耳にします。ここでは、タイプ別や年齢別でのローンの組み方をご紹介します。

支出は意外と少ない！不動産投資ローンの月々の返済額

まずはひとつめの「不動産投資ローンは負担額が大きいのでは…。返せなくなったらどうしよう」という不安を解消していきましょう。

先ほどご紹介したとおり、住宅ローンの場合は自身の収入（自己資本）から返済します。そのため、どうしても手元に残るお金はローンを組んでいないときよりも少なくなります。

しかし、不動産投資ローンは入居者が支払った家賃（他人資本）から返済するため、自己資本からの持ち出しは住宅ローンより少なくなります。それどころか、運用によっては返済金以上の収入を得ることも可能です。

例として、不動産投資の収支イメージをご覧ください。

※賃貸管理手数料：家賃×3.5％、滞納保証・リフォーム積立含む
※35年ローンの一般的な参考例となり、実際と異なる場合がございます。

上記の通り、不動産投資ローンを利用すると、新築でも月々１万円程度の持ち出しで実物件を得ることができます。少額の資産で多額の資産運用を行えることから、高い収益を得ることが可能です。
さらに、不動産投資および不動産投資ローンには、以下のようなメリットがあります。

【1】価格が急落する危険性が低い
不動産は現物資産であることから、金融商品とは異なり価値が大きく変動したり、0になったりすることはほぼありません。物件価格が購入時より下落しても、途中で売却することで利益を得ることが可能です。

【2】自己資金を手元に残せる
不動産投資ローンを利用することで、手元に自己資金を残すことができます。ライフスタイルの変化や賃貸経営上のトラブルなどで急に出費が必要になったとき、その手元に残っている資金をあてることができ、長期的なキャッシュフローの安定が望めます。

【3】団体信用生命保険に入れる
不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険に入ることができます。債務者が死亡もしくは高度障害を負った場合には、保険により残債分が補填されます。このように、万が一の時にも家族に不動産を残すことができるため、生命保険代わりにもなります。

▼団体信用生命保険の詳細についてはこちらを参照ください。
不動産投資が生命保険の代わりになる？不動産投資と生命保険を徹底比較

上記の通り、不動産投資及び不動産投資ローンは、資金形成のために非常に有効な手段であることが分かります。毎月の負担額を大きく上回るメリットがあるといえるでしょう。

不動産投資ローンを組んだあとにも、住宅ローンは組める

いずれ持ち家を購入したい、と考えている方は、不動産投資ローンを組むと住宅ローンが組めなくなるのではないかと心配になるかもしれません。

結論から言うと、ローンの有無に関わらず、金融会社が返済可能であると判断した場合には新たに住宅ローンを組むことができます。
むしろ、不動産投資の経営がうまくいっていれば、住宅ローンの融資審査に有利に働くこともあります。

まず、家賃収入により自己資金を貯めておくことができれば、それだけ住宅ローンの借入額を低く抑えることができます。また、賃貸経営で得られた収入は給与収入と合算される可能性が高いため、収入源が給与のみである場合より評価が高くなります。
不動産投資によって安定した家賃収入があることで、融資審査に通りやすくなる可能性があります。

また、所有している不動産の評価が高ければ、不動産投資ローンは住宅ローンに悪影響を及ぼす可能性は低いどころか、有利に働く場合もあるのです。

以上の事から、
不動産投資とマイホーム購入両方を考えている場合には、まずは不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めてから、マイホームを購入するのがお勧めです。

ローン完済前に途中で不動産投資をやめる（売却する）ことも可能

不動産投資ローンを組むと、完済まで不動産投資をやめられないのではないかと心配されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資ローンで購入した不動産は、ローン返済中であっても売却することが可能です。

そのため、もし思うように利益が出ない、ライフスタイルが変わり投資を続けられなくなった、などの理由で賃貸経営を続けることができないという場合には、不動産を売却して投資を終えるのもひとつの選択肢です。

ただし、売却の際には売却時点でローンを完済し、抵当権の抹消を行う必要があります。売却利益がローンの残債を上回っている場合は問題ありませんが、売却利益を全て当ててもローンが完済できない場合には、残債分を自己資金で補填しなくてはなりません。
損失を最小限に抑えるためには、「売り時」を見極めることが重要です。売却の際には信用できる不動産会社に相談をしながら、出口戦略を固めていくようにしましょう。

▼出口戦略について整理した記事はこちら
・今は売り時？不動産投資における７つの「売却タイミング」と見極め方
・マンション売却の際に知っておくべき６大リスクと対処法

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不動産投資でローンを組んでも失敗しないためには？

これまでご紹介してきたとおり、不動産投資ローンは決して怖いものではありません。
しかし、やはりまだ不動産投資ローンを組んで不動産投資に取り組むことに不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
確かに、どのような投資にもリスクはつきものです。しかし、不動産投資には「不動産会社」というパートナーがいます。信頼できる不動産会社に相談しながら適切な不動産投資をすることで、リスクを軽減させることが可能です。
ここからは、不動産投資ローンを組んで不動産投資をする際、特に押さえておきたい重要なポイントについて解説していきます。

不動産投資はプランニングが最も重要

不動産投資と聞くと、利回りや立地、キャッシュフローといった分かりやすい要素に目が行きがちです。

もちろんそれも見落とせない要素ですが、「駅チカだから良い」、「利回りが高いから間違いない」と表面的なことだけで決断するのは危険です。
投資目的や自己資金、リスクの許容度といった要素により、適する物件や運用計画は変わってきます。
家賃収入や維持管理費用などさまざまな要素を加味して、購入から売却（出口戦略）までの全ての過程において、自分にあったプランを作成することが重要です。

当社、プロパティエージェントでは、
単に不動産を販売するだけではなく、生じうるリスクの説明をしっかり行い、プランニングのご提案を行ないます。
また、物件の購入から運用、売却までを一気通貫でサポートいたします。

▼プロパティエージェントが自信を持っているサービスについて、ぜひご視聴ください
不動産投資は「ワンストップ体制」の会社に全てお任せ！総合不動産会社ならではの強みとは？

物件選定のポイント

不動産投資ローンで怖いのは、家賃収入が得られず返済が滞ることです。しかし、空室になる可能性が低い優良物件を選定することで、そうしたリスクを軽減することができます。
特に重要な選定ポイントは以下の2点です。

【1】入居が見込める物件を選定する
駅から近く利便性の高い、設備が整っている等ニーズの高い物件を選定することで、空室リスクや家賃低下のリスクをある程度避けることが可能です。

プロパティエージェントでは需要が高い都心のワンルームマンションを中心に仕入れ、販売しています。
仕入れ時には独自のスコアリングによる厳しい審査を行っており、本当に良い物件のみをご紹介します。

▼独自スコアリングについてご紹介しています
中古不動産の絶対評価？ビッグデータを活用した独自の仕入れ基準「SSスコアリング」とは？

【2】管理がされている物件を選定する
たとえ新築物件であっても、日常の管理やメンテナンスが適切になされていない場合、すぐに劣化してしまいます。その結果、空室や家賃下落が生じ、返済計画を見直さざるを得ない状況になってしまうこともあります。そのため、不動産を選定する際には、物件だけではなくその物件を管理している管理会社の質もしっかり見極める必要があります。

プロパティエージェントは不動産管理会社として、
あらゆる場面でオーナー様のご要望に沿った円滑なマンション管理を行います。

▼マンション管理が運用計画にどのように影響するのか、解説します
マンション管理のプロが語る！不動産投資で見落としがちなマンション管理の重要性

資金・返済計画を具体的にする

不動産投資ローンを組むときには、無理のない返済ができるよう資金を準備し、しっかり返済計画を練ることが重要です。

【1】返済能力に見合わない価格の物件は購入しない
不動産投資はローンを利用することで自己資金をはるかに超える価格の不動産を購入、運用できるという点に大きなメリットがあります。
だからといって返済能力を超える高すぎる不動産は購入すべきではありません。
「家賃収入からしてギリギリ返せる額だから」と考えて高額なローンを組んでしまうと、空室や家賃下落、緊急の修繕が必要になった際などに資金繰りが難しくなってしまいます。
不測の事態にも対応できるよう、返済計画には十分な余裕を持たせることが重要です。

【2】余裕資金がある状態で始める
逆に返済額を減らしたいからといって頭金を積みすぎるのも危険です。
手元に余裕資金がないと、不測の事態に対応できないというリスクを生み出すからです。
また、自己資金が多ければそれだけ返済リスクが少ないと判断されるため、融資を受けやすくなります。不動産投資を始める前に、ある程度の余裕資金は用意しておくようにしましょう。

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