出口戦略も安心！コロナ禍で注目が集まる「1LDK」不動産投資の魅力

知っておきたい！投資用不動産に1LDKを選ぶデメリット

1LDKは、1Kなどと比べてどうしても投資価格が高くなってしまうために、与信枠（融資枠）を圧迫します。同じ投資価格であっても、担保価値の算定方法によっては1Rだと2戸購入できるのに1LDKだと融資枠が無くなってしまったというケースもあり得るため、投資の際には金融機関と綿密な相談が必要です。

また、1LDKが人気だからといって、現物を確認せずに投資するのは好ましくありません。35㎡前後の小さめの1LDKの場合、収納が極端に少なかったり、洗面所や脱衣所が狭かったりと間取りに無理が生じていることもあります。その結果、せっかくの1部屋が収納部屋になってしまうということにもなりかねません。
このような1LDKは売却も困難になってきます。出口戦略をしっかり見据えて物件を選ぶことが大切です。

「2LDKのほうが1LDKより売却しやすい」に騙されない

投資予算に余裕があると、投資用不動産の営業マンから2LDKへの投資を進められることがあります。
「2LDKの方が実需向けのため、1LDKよりも売却しやすい」というのが定番の営業トークのようですが、これには大きな落とし穴があります。

実際は、
2LDKの方が物件価格の面や出口の販売価格の面で不利なことが多く、投資用、実需用ともに売れにくい傾向にあるのです。

2LDKは「投資用」として需要が少ない

■利回りが低いため、投資物件として魅力的でない
2LDKは利回りが低いことが多いため、投資対象としては需要が少ないといえます。

2LDKは1R・1Kや1LDKに比べて床面積が広くなる分、物件価格が高くなる傾向にあります。物件価格は近隣のマンション相場から坪単価を把握し、対象マンションの床面積を乗じて算出されるのが一般的です。従って、床面積が広くなればなるほど物件価格は高くなります。

一方で、物件の賃料は面積が大きくなるのに比例して高くなるわけではありません。
例えば、同じエリアの以下の賃貸マンションの例を見てみましょう。

いずれもJR中央線・中野駅徒歩5分以内の高級マンションですが、賃料の坪単価をみると2LDKの方が５％程度、低くなっています。床面積が広くなったからといって、その分賃料を上げて利益を出せるか、というと、そういうことでは決してありません。入居者が住居費として使える金額にはおのずと上限があるため、高すぎる賃料に入居者がつかず、かえってマイナスになる、という事もあり得ます。

■売却時に利益が出にくい
投資用マンションと比較して、分譲用マンションの多くは、エントランスといった共用部分が広く、また天井、床、壁といった内装などがハイグレードに作られており、一般的に、投資用物件の価格より、分譲用物件の価格は高くなります。

加えて、築年数が古ければ、さらに割引される可能性もあります。

上記2点を踏まえると、
2LDKは利回りが低くなる傾向にあり、出口戦略においてもメリットが少ない、といえます。

2LDKは「実需用」で売りにくい

投資家の需要をつかめないならば、一般人に実需として販売するということが考えられますが、これも他の間取りに比べて売却しやすいというわけではありません。

2LDKのマンションの居住者はファミリー層が多いため、学校の転校や通勤環境が変わってしまう引越しは極力避ける傾向にあります。そのため、1R・1Kや1LDKに比べて居住者の入居期間が長い傾向にあり、10年以上住み続けることも稀ではありません。

実需で売却するためには、入居者の退去のタイミングで売りに出す必要があります。
ですが、そのタイミングがいつ来るのかわからないということもあり得ます。

そのため、広めのマンションの場合には短期間（2年から3年）の定期借家契約を条件に賃貸募集することも多いですが、定期借家の賃貸需要自体が少ないために空室が続くということもよく見かけられます。

このような理由から、
実需として一般向けに販売活動を行おうとしても、なかなか販売までこぎつけられない、というのが現実です。

投資用2LDKの物件を一般人が見つける難しさ

投資家の中には、グレードの高い分譲中古マンションを市場価格の３〜４割引で購入し、入居者の退去後、リフォームし、転売目的で2LDKを探している人もいます。

しかし、これは投資用不動産を専門に取り扱う不動産会社が、数多くの物件の中からプロの目で選定して投資するものであり、一般の投資家にはかなり難易度が高い投資です。

そもそも、このような物件情報は不動産投資会社などの専門会社でのみ、やり取りされ、一般の不動産投資家にとっては情報をキャッチすること自体がきわめて難しいものです。
また、不動産会社は多くの物件を同時進行で投資するため、なかなか入居者が退去しないリスクも織り込んで投資することができますが、一般の投資家だとそこまでの資金力がある人は少ないため、個人投資家向きではないでしょう。

まとめ

マンション投資は不動産投資の中でも特に人気が高く、不動産市場ではたくさんの投資用物件が取引されています。なかでも人気が上昇しているのは1LDKの間取りの住戸です。コロナウイルスの感染拡大の影響からテレワークが進んだこと、外出自粛が長く続いたことから自宅にいる時間が長くなり、入居者は住環境を重視する傾向にあります。そのため、住居費に余裕のある単身者を中心に、1LDKの人気が高まっています。

2LDKのマンション投資を勧める不動産投資会社もありますが、床面積が広くなればなるほど物件の選択は慎重に行わなければなりません。今回のコラムで挙げたように、売却時にさまざまなハードルが生まれるからです。

投資用不動産を購入するときには、ぜひ人気の1K、1LDKを数多く取り扱うプロパティエージェントへお問い合わせください。豊富な物件資料を用意し、懇切丁寧な説明でお客様のご要望にお応えします。

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