再開発で人口増加中！注目される墨田区・錦糸町の区分マンション投資

墨田区の概要

墨田区は東京23区の東部に位置し、東京を代表する河川の一つ「隅田川」に沿って発展した商工業の町です。大相撲が開催される両国国技館や、自立式鉄塔としては世界一の高さを誇る東京スカイツリーなど有名な観光施設も多く、国内外から多くの人が訪れます。
落ち着いた下町情緒あふれる町並みながら23区内でも比較的都心に近い場所にあり、電車やバスなどの公共機関が充実していることから、都心へのアクセスもとても良好で、居住地としても人気の高いエリアです。

墨田区の人口規模・推移

墨田区の人口は2021年4月現在で275,975人、世帯数は156,309世帯に上ります。
2007年からの15年間の人口推移をグラフにすると以下のようになり、毎年約1％ずつコンスタントに人口が増えていることが分かります。

※参照データ：墨田区HP「月別世帯人口」より、毎年4月のデータから作成

墨田区の単身者世帯

墨田区の人口と世帯数から世帯数当たりの人員を計算すると約1.77人/世帯となります。東京都全体での数字は約1.90人/世帯（2020年1月時）となっており、
墨田区は東京都の中でもやや単身世帯の多いエリアであることが分かります。

参考：総務省　住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数

墨田区の主要エリア

墨田区の主要エリアとして挙げられるのは、「両国・森下エリア」・「吾妻橋・押上エリア」・「錦糸町エリア」です。それぞれの特徴を以下にご紹介します。

両国・森下エリア
両国は大相撲が開催される「国技館」に代表される観光地やおしゃれなカフェ、飲食店、スーパーなどが立ち並び賑やかな雰囲気ながら、下町の落ち着きも兼ね備えているエリアです。
森下は江東区の北西部に位置し、両国と隣り合っていることから区は異なりますが同じエリアとして捉えられることが多いです。こちらも下町の情緒あふれる閑静な住宅街です

両国は両国公園や横綱町公園、森下は江東区立森下公園、八名川公園、高森公園と多くの公園があり、憩いの場となっています。
自転車や徒歩でも多数の商業施設や繁華街で賑わう錦糸町に行くことができる便利さと、緑豊かで静かな住みやすい住宅街という2つの魅力を兼ね備えているエリアだといえるでしょう。

両国駅はJR総武本線支線と都営地下鉄大江戸線、森下駅は都営新宿線、都営大江戸線の各2路線の乗り入れがあり、都心へのアクセスも良好です。

両国・森下エリアについては以下の記事で詳しく解説しますので、併せてお読みください。
関連記事：都内まで30分圏内！地価上昇中！不動産投資における両国・森下エリアを解説

吾妻橋・押上エリア
東京スカイツリー東京ソラマチ、浅草といった観光地が近い吾妻橋・押上エリアは賑やかな雰囲気ながら住宅街は下町の情緒あふれる閑静な場所という二面性を持ちあわせています。
観光地に近いながら物価はそれほど高くなく、治安も良好です。また、浅草に近いため天ぷらやそばなど飲食店も揃っており、おいしい和食を楽しむこともできます。

本所吾妻橋駅は都営浅草線、押上駅は東京メトロ半蔵門線、都営浅草線、京成押上線、東武伊勢崎線の4路線の乗り入れがあり、都心へもアクセスしやすい環境となっています。

錦糸町エリア
錦糸町駅周辺には駅南口に直結している「テルミナ」を始め大型商業施設がいくつも立ち並び、居酒屋やレストランも豊富です。

錦糸町駅の乗り入れ路線はJR総武線と東京メトロ半蔵門線の2路線で、新宿駅まで乗り換えなしで25分、東京駅も快速を利用すれば8分でアクセスできます。
横浜や埼玉方面へのアクセスも良好で、通勤だけではなく週末のお出かけにも向いています。
仕事帰りにショッピングや外食を楽しみ、週末には都外へ足を延ばして観光、という行動派には大変魅力的なエリアといえるでしょう。
不動産投資の観点から見ても、再開発が進められており今後の発展が期待できるエリアです。今回の記事では、墨田区の中でもこの錦糸町エリアにスポットを当てて解説を進めていきます。

墨田区（錦糸町）の駅周辺の雰囲気は？

ここからは錦糸町エリアに焦点を当て、まずは駅周辺の施設や雰囲気についてお話ししましょう。

錦糸町駅前は商業施設が充実

先ほどご紹介した通り、錦糸町駅の周辺にはさまざまな商業施設があります。2020年にオープンした南口の「錦糸町駅前プラザビル」を始め、「テルミナ」、「錦糸町PARCO」、そして北口には「アルカキット錦糸町」、「オリナス錦糸町」などが建ち並び、ファッション、雑貨、電気製品、映画鑑賞など、駅周辺でショッピングやレジャーが完結するほどの充実ぶりです。

飲食店が多数の南口・再開発された北口

錦糸町駅周辺の特徴としてもう1点挙げられるのが、北口と南口での雰囲気の違いです。

南口は先に発展し、歓楽街がある側です。「ピアきんしちょう」という飲食店街があり、レストランや居酒屋が並んでいます。駅から離れるとマンションが建ち並ぶ居住エリアになっています。

北口は2017年には再開発事業として道路や交通広場の基盤施設整備が行われ、文化施設、ホテル、オフィスビルの集積が行われました。また芝生広場、野球場、屋内プールが整備された「錦糸公園」や主にクラシックコンサートが開催される「すみだトリフォニーホール」など、娯楽施設も充実しています。
賑やかな繁華街としての親しみやすさを残しつつも、住みやすく利便性の高い町へと進化し続ける錦糸町駅周辺エリアは、投資家にとっても注目すべきエリアだといえるでしょう。

墨田区（錦糸町）のアクセス力

墨田区（錦糸町）は駅周辺の利便性はもちろんのこと、アクセス力も申し分のないエリアです。乗り入れ路線や主要駅までのアクセスなどを具体的に読み解いていきましょう。

乗り入れ路線

錦糸町駅はJR総武本線、JR総武線、東京メトロ半蔵門線の3路線が乗り入れています。

また、東京メトロ半蔵門線を使用して1駅隣の押上駅まで移動すれば都営浅草線、 京成押上線、東武伊勢崎線に乗り換えることもできます。

アクセス力

錦糸町駅から主要駅までの所要時間と乗り換え回数は以下のようになります。
都内の主要駅まで30分以内で移動できるだけではなく、スカイツリーや浅草、秋葉原などレジャーやショッピングエリアへのアクセスも良好です。

駅すぱあと for web（経路検索 | 駅すぱあと for web (ekispert.net)）にて作成

乗降者数

錦糸町からの乗降者数を路線別に見ていきましょう。
JR（総武本線、総武線）の乗車人員（降車人員は含まない）は105,681人　で、町田駅（110,899人）や千葉駅（107,829人）と同規模です。
また、東京メトロ（半蔵門線）は110,136人で、恵比寿駅（117,796人）、日比谷駅（116,808人）と同規模です。
※数字はいずれも2019年度のもの

また、錦糸町駅から徒歩2分の場所にある錦糸町駅バス停には、東20や東22などの都心行きの路線や、西は両国、東は江戸川区の小岩までアクセス可能な錦27など、14路線の都営バスが停車します。バスを利用して東京丸の内（所要時間：50分）やとうきょうスカイツリー駅（同9分）まで行くことも可能です。

参考：ＪＲ東日本　各駅の乗車人員

参考：東京メトロ　各駅の乗降人員ランキング

墨田区（錦糸町）の再開発

墨田区といえば繁華街があり賑やかな、悪くいえば「騒々しい」町というイメージを持たれることもありますが、現在は再開発により、住みやすく便利な、文化的な町へと変貌しつつあります。墨田区のこれまでの、またこれからの再開発の内容をご紹介しましょう。

商業施設の建設

錦糸町北口では2000年頃から商業施設の再開発や建設が相次ぎました。

2002年には専門店ビル「アルカキット錦糸町」、
2006年に商業施設、住宅棟、オフィス棟からなる「オリナス」が完成、館内には「TOHOシネマズ錦糸町」が開業されました。

2019年には錦糸町パルコが誕生、100店舗を超えるテナントが誘致され、その中には西松屋や無印良品、ロフトなど錦糸町初出店のテナントが多数含まれています。

2020年には8階建ての商業ビル「錦糸町駅前プラザビル」が誕生、フロアゾーンごとにシーンに合わせた飲食店を取りそろえた多様性あるテナント構成が話題となっています。
ここ20年で大きく表情を変え、ファミリーや外国人、全ての人に訪れやすい場所となった墨田区（錦糸町）は、今後ますます発展していくと考えられます。

路線の強化

2003年に「東京メトロ半蔵門線^※」は水天宮前駅～押上駅間が開業、錦糸町駅への乗り入れが開始されました。これは首都圏北部・東部地域の人口増加に対処するもので、これまで弱かった南北ラインが整備され、ネットワークの充実につながりました。

さらに
2006年の東武伊勢崎線（現：スカイツリーライン）と東京メトロ半蔵門線のダイヤ改正で相互直通列車が増加、錦糸町の乗換駅としての重要性が高まりました。

それに加え、東京メトロ半蔵門線は押上～四ツ木～金町～松戸という経路で延伸計画が立てられています。今後の予定はまだ定まっていませんが、もし延伸計画が実行されたとすれば、錦糸町駅は東京の南北ラインのみならず、東京都と千葉県を結ぶ拠点として、さらに注目を浴びることになるでしょう。
※2003年までは「営団半蔵門線」

墨田区（錦糸町）の家賃相場

錦糸町と併せて、墨田区の主要エリアの家賃相場を表にすると以下のようになります。

錦糸町は単身者向け住宅であれば、他のエリアより、やや家賃が安い傾向にあります。墨田区全体を見るとアクセス力、周辺環境ともに良好で再開発が進められているためやや割高です。しかしながらオフィスへのアクセスや仕事帰りの外食、買い物など利便性を追求する単身ビジネスマンにとっては非常に魅力的なエリアであり、安定したニーズが期待できます。

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墨田区（錦糸町）の入居者像

最初にご紹介した通り、墨田区はコンスタントに人口が増えており、不動産投資先としても将来性の高いエリアです。しかしながら、単に人口が増えていれば良い、というわけではありません。自身が行おうとしている不動産投資の種類によってターゲットとする入居者像が変わるからです。
墨田区ではどのような入居者をターゲットに不動産投資を行なっていけば良いのでしょうか。数字から読み解いていきましょう。

入居期間が長期と考えられる単身者が多い

最初にご紹介した通り、墨田区は東京都の中でも世帯構成人数が少なく、単身世帯が多い地区であることが分かります。
ではさらに1歩踏み込んで、平成27年（2015年）に実施された国勢調査の結果をもとに、墨田区と全国の年代別の未婚率を比較してみましょう。

年代	未婚率（墨田区）	未婚率（全国）
20代	68.0%	76.0%
30代	34.8%	33.5%
40代	27.0%	22.4%
50代	21.0%	14.2%
20～50代の平均	36.8%	33.9%

総務省統計局　平成27年国勢調査及び平成27年国勢調査　人口等基本集計結果　～墨田区の概要～よりデータを抽出、作成

墨田区の未婚率は20代を除き全国平均より高く、特に40代、50代の未婚率が高いことが分かります。このことから、墨田区では単身者が多く、また単身である期間も長いということが読み取れます。
単身者向けマンションの需要が高いだけではなく、入居期間が長期に及ぶことから、空室リスクが低いエリアであるといえるでしょう。

利便性と都心アクセス力を求める単身サラリーマンが多い

先ほどご紹介した通り、墨田区、特に錦糸町駅周辺には商業施設や飲食店が集積しており、仕事帰りの外食や買い物に利用できます。
また都心の主要駅にほぼ乗り換えなし、30分以内で行くことができるだけではなく、周辺の観光地へのアクセスも抜群です。
通勤だけではなくショッピングやレジャーにも便利な墨田区（錦糸町）は、単身サラリーマンにとって住みやすい環境のため、需要が期待できると考えられます。

不動産投資における「墨田区（錦糸町）」の将来性

墨田区（錦糸町）は賑やかな繁華街というイメージがありますが、一歩駅前を離れれば穏やかな下町の風景が広がっています。駅前の商業施設の充実度から利便性も高く、また都心にも観光地にも電車1本で行けるアクセス力も魅力で、特に単身サラリーマンにとっては住みやすい環境です。

錦糸町駅前では再開発が進められ、利便性や住みやすさの向上が図られており、今後の発展も楽しみなエリアです。
また、錦糸町はもちろん、両国や吾妻橋、押上など、墨田区には利便性・アクセス力・将来性と住宅街としての落ち着きを兼ね備えた魅力的なエリアが数多くあり、投資先として今後ますます注目を浴びると考えられます。
これから不動産投資を始める方はこの魅力的なエリア、墨田区の不動産への投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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