2021.04.06

その会社、危ないかも！？悪質不動産会社がやりがちな提案内容とは？

【目次】

誰もが一度はニュースなどで、建築基準違反や消費者間とのトラブルなど、不動産会社による不祥事を聞いたことはあるのではないでしょうか。そういった情報を見聞きしていくうちに、不動産会社といえば、「騙されそう」「無理やり売りつけられそう」などネガティブなイメージになっていないでしょうか。もちろん優良な不動産会社も多く実在しますが、悪徳だと判断されても仕方のない不動産会社が実在することは事実です。今回は、危ない可能性がある不動産会社の調べ方や騙されないようにするためのポイントを解説していきます。

不動産投資の失敗について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資を失敗しないために|失敗事例とその回避方法を解説

不動産投資は、他の投資と同様メリットもあれば、失敗するリスクも秘めています。事前に失敗事例やリスクを押さえておくことで、より成功に近い不動産投資を実現しましょう。

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過去に起きた不動産会社のトラブル

国土交通省のデータによると2019年3月末時点で国内の不動産会社は124,451社あります。
同データによると、前年から大臣免許（※1）を持つ不動産会社が64業者（2.6％）増加、知事免許（※2）を持つ不動産会社が605業者（0.5％）増加、全体で669業者（0.5％）増加しております。そしてなんと、5年連続で増加しているとのことです。

ちなみに日本のコンビニ数は2020年12月時点で55,924店舗あるといわれており、不動産会社はコンビニの倍以上、存在していることになります。12万社以上の不動産会社がある中で、先述した通りトラブルを起こしてしまった不動産会社は実在します。
直近で起きた不動産会社のトラブル例を見ていきましょう。

※1…2つ以上の都道府県にて不動産業を営む本店や事務所を構えている不動産会社
※2…1つの都道府県にて不動産業を営む本店や支店を構えている不動産会社

参考：国土交通省「平成３０年度における宅地建物取引業法に基づく国土交通大臣及び都道府県知事による免許及び監督処分の実施状況」
参考：JFAコンビニエンスストア統計調査月報「コンビニエンスストア統計調査年間集計（2020 年 1 月～12 月）」

レオパレスの建築基準違反問題

株式会社レオパレス21は、主要ビジネスであるアパートの建築請負・賃貸のほか、リゾート施設・介護老人ホームの運営などを行っている日本の大手不動産会社です。テレビCMも放送されていたので、この社名を耳にしたことがある方は多いと思います。

そんな大手不動産会社であるレオパレス21は、2018年に建築基準法違反物件が次々と発覚し、消費者の信用を大きく落としてしまいました。

レオパレス21は、1996～2001年の間に手がけたアパートにおいて、共同住宅における各住戸の間を区切る壁である「界壁」といわれる部材を使わずに、別の部材を使用していたのです。「界壁」を使用していなかった結果、「遮音性の基準」を満たさない、いわゆる違法建築物件が次々と明るみになりました。他にも共同住宅において外壁は、準耐火構造もしくは防火構造の仕様が求められているものの、構造上基準を満たさない別の部材を使用していました。
そして、アパートの入居者である7,782人が安全のため転居せざるを得ない状況となりました。その結果、レオパレス21に所属していた一級建築士ら計3名が、建築士法第10条の規定に基づき、国土交通省より行政処分（免許取消）を受けました。

上記以外にもレオパレス21は、家賃保証30年を謳い文句に事業拡大を図ってきましたが、一方的に家賃保証の打ち切りをオーナーに通達し、オーナーによる訴訟問題も起きていました。アパートオーナーだけではなく、アパートの入居者まで裏切っていたのです。

参考：日本経済新聞「レオパレス21、新たに1300棟で不備　建築基準法違反」

TATERUの融資資料改ざん問題

株式会社TATERUは、アパート経営をメインとする不動産会社です。TATERU Apartmentという独自のアプリを作成し、簡単にどこにいてもスマホ1つでアパート経営がはじめられるというIoTアパート経営で有名になりました。また、TATERU Apartmentがあれば、土地探し、アパート経営の提案、アパートの建築、賃貸管理をコンシェルジュがチャットで対応してくれるという点でも忙しいビジネスマンにとって人気の理由でもありました。

しかし、TATERUは2018年7月頃までの約3年間にわたり、336件の売買契約を締結する際、買主が提出した融資書類の一部を改ざんし金融機関に提出していました。これによって、対象の顧客は本来組むことのできる金額以上のローンを組める状態となりました。
その結果として、TATERUは国土交通省より業務停止命令が出されました。広告、顧客対応、新規の契約業務などの宅地建物取引にかかわる全業務が7日間禁じられるに至り、消費者からの信頼も大きく落としました。

参考：朝日新聞デジタル「TATERUに７日間の業務停止命令　融資資料改ざん」

トラブル歴がある不動産会社を見抜くには？

消費者に対して不誠実な会社からは誰も不動産を購入したくないでしょう。しかし、数多くの不動産会社がある中で、そのような会社をどのように見分ければよいのでしょうか。そこで、未然に危ない可能性がある会社を見つける方法の1つをご紹介します。

過去に指示処分・業務停止処分の履歴がある不動産会社を検索する

宅建業者や宅地建物取引士が、建築基準法違反や誇大広告など宅建業法に違反した場合は、国土交通大臣・都道府県知事から監督処分がなされます。
監督処分の内容は、指示処分・営業停止処分・免許の取消処分の3つに分けられます。

このような処分履歴がある不動産会社を、誰でも簡単に検索できるサイトが存在します。

１．都道府県知事が行った監督処分情報サイト
都道府県（知事）が宅地建物取引業者に対して行った、処分などを掲載しています。処分を受けた年月日や、処分の種類、違反行為の内容を調べることができます。

２．国土交通省ネガティブ情報等検索サイト
国土交通大臣や各地方整備局長などが宅地建物取引業者に対して行った処分などを掲載しています。処分を受けた年月日や、処分の種類、違反行為の内容を調べることができます。

次に上記のサイトを使い、どのように処分履歴の有無を調べるのかを説明します。

処分履歴を検索する前に確認すること

・確認したい不動産会社の名称を確認する
・会社概要にある「登録免許」「許可免許」の項目にある免許番号を確認する

例：東京都知事（1）第123456789号／国土交通大臣 (1) 第123456789号

処分履歴の検索方法

【免許が都道府県知事である場合】
１．「都道府県知事が行った監督処分情報」をクリック
２．調べたい不動産会社の本店所在地をクリック
直近５年以内の処分履歴が表示されます。記載がなければ直近５年の処分履歴はないと判断できます。

【免許が国土交通大臣免許である場合】
１．「国土交通省ネガティブ情報等検索」をクリック
２．「家や土地を売る・買う」カテゴリーの「宅地建物取引業者(デベロッパーやまちの不動産屋さんなど)」をクリック
３．「事業者名」を入力し、検索
直近５年以内の処分履歴が表示されます。記載がなければ直近５年の処分履歴はないと判断できます。

是非、お付き合いを検討している不動産会社がある方はこの方法で処分履歴を調べてみてください。

その他、要注意業者かも⁉と判断できるポイント

先ほどは行政による処分履歴やその調べ方について説明しました。しかし、行政処分はされていないけれども悪質と判断せざるを得ない不動産会社もあるでしょう。
このような不動産会社は要注意だと判断できるポイントを解説していきます。

営業方法

要注意だと考えられるポイントとして「営業方法」が挙げられます。
例えば、消費者が求めていないにも関わらず長時間拘束したり、断りをしたもののしつこい勧誘電話などをしたりするなどです。もっとひどい場合は、アポイントを取ってないにも関わらず、深夜に自宅訪問する場合もあります。
基本的に消費者の都合を考えない行為や、常識外れの行動をしている不動産会社にはコンプライアンス体制が整っていないと判断できます。「販売さえできればいい」という考えが、こういったアクションに繋がるのでトラブルがいつ起きてもおかしくないでしょう。

顧客が物件を見ることを拒み、申込・契約させる

二つ目のポイントとして、購入しようとする対象物件を見たいと申し出ても拒み、見せないまま申込・契約へ誘導させることが挙げられます。
投資用不動産を扱う不動産会社によっては、顧客が購入予定物件を実際に見たいと申し出た場合、「投資用は自分が住むのではないから見る必要はない」「実際の物件は見せられない」などと言い、提案対象の物件を見せずに申込・契約をさせる会社があります。一見、投資用だからと正当と思えるような発言ではありますが、本当に自信のある良い物件であれば見られてもやましいことはないでしょう。むしろ、良い物件だからこそ見てほしいとさえ思うはずです。何か隠し事があるのかと疑ってしまう発言や誘導をする不動産会社は後々のトラブル防止のためにもお付き合いをやめた方が良いでしょう。

確定申告を営業がやる

三つ目のポイントとして確定申告作成において、税理士免許を持たない社員が行っている場合は危険です。
不動産投資では、確定申告を行う際に経費算入が可能な為、節税売りを積極的に行っている会社があります。もちろん、不動産経営において実際にかかった経費算入は可能です。しかし、全く不動産経営に関係のない会食費などを算入することは認められていません。税務署に見つかった場合、延滞税や追徴課税など通常以上に支払わなければいけません。

この支払義務は当然、不動産所有者であって、悪知恵を入れ込んだ不動産会社には支払い義務が発生しません。つまり、泣き寝入りになるのは不動産所有者のみです。

税理士免許を持たない不動産会社の社員が確定申告作成を行っていたり、判断がつかない場合でも、「やりますよ」と謳ってくる場合は、危ない橋を渡ることになりかねないので気を付けましょう。

不動産は高額で、不動産投資となると購入した会社や担当者とは長い付き合いになります。上記に挙げたこと以外にも「おかしいな」「常識外れだな」と感じた場合は、検討する会社の変更や担当者の変更をするようにしましょう。

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優良な不動産会社と判断できるポイント

それでは、次に優良な不動産会社だと判断できるポイントを説明します。

顧客志向での経営

優良企業と判断できる重要なポイントとして顧客志向での経営が挙げられます。顧客志向での経営体質であれば上述したような顧客が不快と感じる営業や、信用を失墜させる発言、そして確定申告を税理士以外が作成するなどの危険に陥れるようなことは行われません。

顧客志向であれば、入居率や物件情報、リスクなどあらゆる情報開示について積極的に提示されるはずです。不動産投資を検討している方、もしくはこれから検討しようと考えている方は、アポイント設定の時点から「顧客志向」で進められているかを気にするようにしましょう。

弊社、プロパティエージェントでは、物件の仕入れ、販売、管理、売却まで一気通貫でのビジネスモデルのため顧客と常にwin-winになるよう、顧客志向の仕組みがとられています。
また、2020年5月にコロナウイルス蔓延による緊急事態宣言が発令された際に、全オーナーへマスクの郵送や、いち早く自社ブランドの入居者へ退去の意向などがあるのか等のアンケート（※3）を取るなど、オーナーに役立つサービス提供を徹底しております。

※3：都心不動産、コロナ禍においてもニーズは堅調～新型コロナウイルスに関する入居者動態調査アンケート～

口コミの評判が高い

次のポイントとして口コミの評判が高いことです。

調べたい不動産会社の「社名　口コミ」を入力し、Web検索をするといくつか口コミ結果が表示されるでしょう。あまりにも少ない場合は信憑性がありませんが、ある程度の口コミ数が掲載されている場合は信用度が高まります。実際に気になる不動産会社と打ち合わせをした方、打合せをして購入に至った方、打合せ後に購入へ至らなかった方などの様々な意見を確認しましょう。
投資用不動産の口コミ掲載で参考になるサイトは下記になります。

■金融・投資メディア「HEDGE GUIDE（ヘッジガイド）」
金融や投資の知見が深い編集部メンバーが独自に取材を行い、マンション投資やアパート経営などに関する独自の分析結果などをまとめています。
不動産投資会社・サービスなどの比較・評判・口コミなどについてもまとめています。
ヘッジガイドでのプロパティエージェントの口コミはコチラ

■ポイントサイト「moppy（モッピー）」
東証一部上場企業の株式会社セレスが運営しているモッピーは、国内主要ポイントサイトの一つです。30社以上の不動産投資を取り扱う企業が掲載されており、セミナーだけではなく、個別相談や成約した方の口コミも閲覧ができます。
モッピーでのプロパティエージェントの口コミはコチラ

あわせて、実際に弊社で不動産を購入されたオーナーインタビューも参考にしてみてください。
参考：不動産投資会社＜28社＞を比較したオーナーが語る！パートナー会社に求めること

社員の定着率

三つ目の優良企業の判断ポイントは、社員の定着率です。投資用不動産を購入するとなると契約までに３～５回ほど打合せを行います。期間にすると一ヶ月から三ヶ月の検討期間になります。その期間の中で担当者が次々に変わる…という場合は要注意です。

離職率が高い会社は風通しが悪く、社員が居心地が悪いと感じることなどに起因して、業績が不安定となる可能性もあるでしょう。不動産投資は中長期投資であるがゆえに、あとから「言った・言ってない」の問題で揉めることや、相談をしたくなっても出来ないケースが考えられます。ですので、社員の定着率が高い企業は優良であると共に、中長期投資においても相談がしやすい為、安心でもあります。