2021.03.09

「不動産投資を始められない」迷路から脱出するための３大ポイント

【目次】

一年経った今も、新型コロナウイルスの収束が見えず、収入減やボーナスカットなど金銭面において影響が出ている方が多くいらっしゃると思います。そのような中で自己資金が少なく済み、また、他の投資と比べて手間がかからない不動産投資への関心が高まっています。しかし、不動産投資には興味があるものの一向に不動産投資のスタートラインに立てず、逆に資産形成から遠のいてしまっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。果たして、不動産投資を始めたくても始められない人の特徴とはどのようなものがあるのでしょうか？
この記事では、不動産投資を始められない予備軍にならないよう解決策と合わせて解説していきます。

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不動産投資を始められない人のケーススタディ

不動産投資を始めたいものの始められない人とは、具体的にどういうことなのでしょうか。また何故、踏み込めずにいるのでしょうか。下記に、不動産投資に踏み込めずにいる人に多い事例をご紹介します。

ケーススタディ１：不動産投資の粗探しが目的になる

最初に挙げるのは、不動産投資の知識を深めようと勉強していくうちに、徐々に不動産投資の粗探し＝リスク探しが目的になってしまうパターンです。

不動産投資は「投資」なのでメリットもあれば、当然リスクもあります。不動産投資に限らず、投資はメリットを享受すると共に、リスクの許容も必要になります。つまり全体的なリスクを把握してから、次にどのようなリスクがあるのかを把握し、そしてどのようにリスク管理やコントロールをしていくのかを考える必要があります。

しかし、不動産投資検討期間が長くなりがちな人の特徴として、リスクの粗探し（把握）で止まってしまい、次に考えるべきリスク管理やコントロールに目を向けられていないことがよくあります。

例えば「空室リスク」において、「空室がこの先、何度起きる可能性があるのか？」というような、深く考えても明確に答えが出ないことについて心配をしたり、空室による家賃下落率を非現実なほどに見積ったりなど、起こり得る可能性の範囲を超えて心配をし始める場合があります。空室以外にも、不動産投資のリスクといえば、「金利上昇」「自然災害」なども挙げられますが、リスクひとつずつに対して、過剰に反応しすぎてしまうようになってしまったら要注意です。
■この場合の解決策　
大事なことは、これらのリスクの有無ではなく、リスクは起こり得るということを前提とし、平均的な発生率や発生した際の打撃を減らすためにはどうしたらいいのか、を考えることです。

ケーススタディ２：完璧を求め夢見がち

次に多いのは、完璧な条件、立地、設備などを求めた夢見がちパターンです。具体的な例でいうと、「港区か中央区のみ、築5年以内、駅から3分以内、価格は2,000万円台で、利回りは９％以上！」「空室が絶対起きない物件！」というような、非現実的な理想像を持っている人です。

不動産投資をするにあたってこだわりや、譲れないポイントがあることは悪いことではありません。しかしながら、絵に描いたような完璧な条件の物件はなかなか市場に出る可能性が低いです。
■この場合の解決策
マイホームであれば、一生自分の住居として付き合うので個人の趣味嗜好に合わせたこだわりは必要ですが、投資用不動産であれば「人に貸し出せる」「安定的な賃料が得られる収益性」の２点が重要です。つまり、エリアや築年数に明確な定めがなくとも、収益を生み、将来に渡って資産価値が維持できれば問題はないのです。

ケーススタディ３：「もしかしたら」の繰り返しで何年経っても決断できない

最後のケースとして、「もしかしたら次に出る物件の方が安いかもしれない！」「もしかしたら来月だと金利が下がるかもしれない」などのように「もしかしたら…」の繰り返しになって不動産投資がスタート出来ないパターンです。
このパターンは不動産投資をやると決めているにも関わらず、事態の好転を期待しすぎるあまりに、なかなかスタート出来ずにいる人です。

わかりやすい例としては、新型コロナウイルスの影響を受け、自粛期間が明けたら事態が一変するかもしれない、オリンピック開催の目途が立ち現状をよく経過観察してからでも遅くはないだろう、などと決断を先送りにしているケースです。日本経済の状況判断をする、ということは不動産投資をするうえでも極めて重要なことではありますが、コロナショックに関わらず、経済は常に動いています。「今はまだちょっと…」、「もしかしたら…」を口実に先延ばししても、いつまでも決断できないということは言うまでもありません。
■この場合の解決策
不動産投資は「時間」を有効活用できる投資でもあります。いかに早く始めるかで完済までの自己資金必要額や完済以降の受け取り期間も変わってきます。不動産投資を始めないで時間だけがただ過ぎていく状態はリターンも生まずに「もったいない状態である」と考えるべきです。

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「不動産投資を始められない」から抜け出すための３大ポイント

１．不動産投資の目的を定める

不動産投資を始めたくても始められない人にならない為には、まずは不動産投資を行う目的を再度、見直すことが重要です。
多くの人は、不動産投資に興味・関心を持った理由として下記のような理由を挙げられるかと思います。

自助時代の中で老後の不安を安心に変えたい
リタイア後の楽しみの為に極力コストや時間をかけずに安定収入を作りたい
自分に万一があった際に、大切な家族を守れる収入源を確保したい
子供に将来困らない資産を残してあげたい
なかなか貯金が出来ないから与信を使って資産形成をしたい

上記の理由は決して「不動産を購入すること」が目的ではありません。
言い換えると、何か達成したい目的や、今抱えている課題を解消するために不動産投資を検討しているということです。それらの達成のための手段として活用するのが「不動産」であることを忘れてはいけません。手段として良いのか・悪いのかの軸で考えるべきであって、不動産のお買い物にならないように注意しましょう。

２．投資用不動産の選び方を間違えない

上述したように、不動産投資を行うために購入する投資用不動産は「所有が目的」であるマイホームとは異なります。投資用不動産は「人に貸し出し、家賃収入を得ることが目的」です。その投資用不動産の善し悪しは、エリアや価格帯、表面利回りだけでは、しっかりと収益を生むかどうか判断ができません。例えば下記のような２つの物件があったとしましょう。

物件Aは港区にあり、最寄りが六本木駅という好立地です。それに価格帯も1,000万円台となんだかお得に思えます。不動産を所有することだけが目的なら良いかもしれませんが、人に貸し出して家賃収入を得るとなるとアクセス、広さ、設備面などもしっかり見る必要があります。アクセスは六本木駅から18分と少々遠く、広さも20.56㎡と比較的小さめです。そして築44年という点で影響が大きく出ると考えられるのは、設備です。お風呂とトイレと洗面台が一緒だったり、コンロが１口だったり、宅配ボックスがなかったりします。

ここから中長期に渡って入居者に住んでもらい、安定した家賃収入を確保となると少し不安が残ります。入居者ターゲットである単身者は、駅からの近さ、独立洗面台の有無、お風呂・トイレ別、宅配ボックスの有無などを家選びにおいて条件にする場合が多いのです。

一方、物件Bは豊島区にある物件です。エリアとして決して悪くはないですが、港区のネームバリューに比べると少し差が出てしまうかもしれません。それに、価格帯を見て、物件Aに比べると少々高いイメージを持たれるかもしれません。しかし、入居者からすると、最寄り駅から徒歩5分と近いこと、築年数もあまり経っていないこと、広さもスタンダートな25㎡ほどあること、設備も最新に近いことはプラスポイントでしょう。

上記の２物件を比べてみると、入居者が好んで住みたいと思える物件はBに軍配が上がると考えられます。そうなると、ここから数十年間保有し、安定した家賃収入を確保できそうなのは物件Bであり、投資用不動産としては物件Bの方が向いているということになります。

資産性の高い物件について、詳細は下記の記事も参考にしてみてください。
優良・要注意物件４大特徴はコレ！プロパティエージェントの中古物件仕入れ担当が解説

３．時間の無駄使いを止める

ケーススタディ３で少し触れましたが、余分に検討期間を延ばしてしまうことで時間を無駄にしないことも重要です。不動産投資は自身の与信だけでなく、時間も投資に回しています。どういうことかというと、不動産投資は始めた月から家賃収入を得て、そこからローンを返済し、ローン残債を減らし始めます。そして、それが完済に一歩近づいた！ということもひとつのリターンです。

つまり、不動産投資の開始が遅くなればなるほど、ローンの完済が遠のきます。遅く始めた場合でも、頭金や繰り上げ返済を自己資金で多く投入した場合は完済を早められますが、その場合、第三者の家賃収入で資産形成が出来るというメリットはあまり享受できません。

不動産投資の検討を開始したら、「1ヶ月後には取り組むか否かジャッジしよう」「２ヶ月以内に物件を購入しよう」など、ある程度、具体的な目標をもって検討を進めていくことで先延ばしにせず、自分にあったタイミングで始めることができるはずです。

まとめ

いかがでしたか。今回は、不動産投資を始めたくても始められない人の特徴と、そうならないように気を付けるべきポイントを解説しました。プロパティエージェントでは、不動産投資のメリット・リスク、リスクヘッジ法、収益性の高い不動産のご紹介など行っております。不動産投資をご検討中で何かお困りのことや、ご相談がある方はお気軽にお問合せください！

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