副業に最適！コロナの影響による収入減を補填できる「不動産投資」の魅力とは？

コロナの影響による変化と課題

まずは、コロナの影響による収入や、副業への意識の変化を数字で読み解いてみましょう。また、コロナ禍における副業として急激に広まったUber Eatsの社会問題についてもご紹介します。

コロナの影響による収入減

NHKが行った世論調査（対象者2153人；2020年8月）によると、新型コロナウイルス感染拡大の影響で収入が減った家庭は24％という結果になりました。他の調査においても、東北学院大ネット調査（対象者3,486人；2020年6月）では31.6％、株式会社ADOLOGIの調査（対象者1,000人；2020年12月）では35％が、収入が減ったと答えており3～4人に一人はコロナ影響による収入減に直面していることが分かります。

参考：新型コロナで家庭の収入「減った」が24％ NHK世論調査 | 新型コロナ 経済影響 | NHKニュース
参考：東北学院大学　新型コロナウイルスがくらしに与えた影響 「くらしと社会についてのインターネット継続調査（第1回）」調査速報（詳細版）
参考：1000名に聞く『コロナ禍の副業に関する意識調査』結果を発表。｜株式会社日本マーケティングリサーチ機構のプレスリリース (prtimes.jp)

ボーナスへの影響も決して少なくはなく、プロパティエージェントが行った調査（対象者1,038人；2020年11月）では、例年ボーナスが出ている民間企業に従事している既婚男女のうち、「今年（2020年）はボーナスがなかった」と回答している方が、お子さんがいらっしゃる方で5.9％、いらっしゃらない方で6.9％いることが分かりました。

さらに深刻な問題として、コロナの影響による失業者の増加が挙げられます。
2020年11月に厚生労働省が発表した調査結果によると、コロナの影響により仕事を失った人は全国で7万人を超えています。

参考：新型コロナ影響の失業者 7万人超える 厚生労働省 | 新型コロナ 経済影響 | NHKニュース

コロナの影響による収入減や失業者の増加は数字から見ても明確であり、家計を補うための手段として副業や投資を行う人は今後ますます増えていくと考えられます。

副業への意識の高まりと課題

副業への意識に関して株式会社ADOLOGIが行った調査によると、半数以上の人が副業をしている（していた）、もしくは副業を行おうと考えている、という結果が出ました。しかしながら副業に割ける時間については、一週間に5時間未満と答えた人が過半数を占め、本業や家事、学業を行いながら副業をすることの困難さがうかがい知れます。

コロナ禍で拡大したUber Eats問題

コロナ禍において副業を始める人が急増した結果、社会問題に発展した事例としてUber Eats問題が挙げられます。

Uber Eatsは提携している飲食店であればどこでも、パソコンやスマートフォンから気軽に注文、宅配してもらえるというサービスです。好きな時間に働き、週払いで報酬を受け取れることから副業としての人気が高まり、Uber Eatsの配達員は急激に増加しました。

しかしながら、配達員の急増により競争が激化し、思うように収入が得られないという問題が生じました。また、運転や接客マナーの悪さ、飲食店付近で待機するいわゆる「ウーバー地蔵」など、一部の配達員の言動が社会的な問題となっています。また、そうした一部の配達員のために悪いイメージを持たれることがあり、暴言や車の幅寄せなど配達員に対する嫌がらせも多発しています。コロナ禍の副業として広まったUber Eatsの配達員ですが、安心して従事できない状態になってしまっているのです。

副業への規制は緩和されつつある

上記の通り、コロナ影響も相まって副業への関心は高まりつつあります。
しかしながら、そこでネックとなるのが「副業禁止」の規定です。かつて日本では終身雇用や年功序列に基づく賃金設定が当然のものとされ、一つの企業に終生勤め続けるという就業モデルが根付いていました。そのことは厚生労働省が公開する「モデル就業規則」において、副業禁止を規定する文言が入れられていたことからもうかがい知れます。
しかしながら、終身雇用制度が崩壊した現代においては、副業への規制は緩和されつつあります。その理由と企業及び政府の副業解禁への動きについてご説明しましょう。

参考：モデル就業規則（厚生労働省）
参考：副業・兼業（厚生労働省）

【副業解禁】企業の動き

リクルートキャリアが行った調査（対象者3,514人；2019年9月）では、社員への兼業・副業について認めている企業(推進＋容認)は30.9％という結果が出ています。未だ7割近くの企業が副業を禁止しているとはいえ、2018年に行った前回調査の結果28.8%から2.1ポイント上昇しており、副業を認める企業が増えていることが分かります。

副業禁止解禁の理由としては、「社員の収入増につながるため」、「人材育成・本人のスキル向上につながるため」、「社員の離職防止につながるため」といった回答が多く見られ、副業がもたらす効果への期待度の高まりが感じられます。

さらに、コロナ影響による業績悪化、それに伴う従業員の収入減を受け、副業解禁が進む動きも見られます。

かつては副業禁止によって従業員を企業に繋ぎとめようとしていましたが、現代においては逆に副業容認・推進こそが従業員の安定的収入を維持し、定着率を上げる手段であるとの考え方が浸透しつつあります。

参考：兼業・副業に対する企業の意識調査（2019） 社員への兼業・副業認める企業３割越え 「本業に還元できている」推進・容認企業、早期実感高まる ｜ プレスリリース ｜ リクルートキャリア – Recruit Career

【副業解禁】政府の動き

政府が推進する「働き方改革」の一つの目標として、柔軟性のある働き方ができる環境整備が挙げられています。その一環として政府は副業を推奨し、企業に対して副業解禁を促しています。

2018年には先ほどご紹介した「モデル就業規則」が改訂されました。副業禁止の文言が削除され、「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。」と副業を認める文言が追加されました。また同年には「副業・兼業の促進に関するガイドライン」が新設され、副業・兼業のメリットや注意点が示されています。
このように、企業の意識の変化と政府の後押しにより、副業解禁の動きはますます加速し、副業しやすい環境が整備されていくと考えられます。

不動産投資は副業に当たる？

上記のように副業解禁が進められているとはいえ、いまだ7割近くの企業が改正前のモデル就業規則に準じ、副業禁止を定めているのが実情です。
そのような企業に勤めている会社員や公務員にとって、不動産投資は「副業」として禁止事項に当たるのかどうか、ご説明しましょう。

「副業禁止」の企業でも不動産投資はOK？

まず抑えておきたい点が、「副業は法的には禁止されていない」、「副業に明確な定義はない」ということです。それぞれの点について詳しくご紹介しましょう。

■副業は法的には禁止されていない
日本国憲法では職業選択の自由が保証されており、公務員以外の職業では、法的に副業は禁止されていません。通常の法解釈では、就業時間外の従業員の行動は規制できない、もしくは規制できたとしても限定的だとされます。しかしながら、就業規則において副業禁止の規定を定めている企業が多いのが実情です。まずは自分が勤める会社の就業規則を確認しましょう。

■副業に明確な定義はない
就業規則を確認すると、恐らく、多くの副業を禁止している企業では「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」と書かれているはずです。これは前述の「モデル就業規則」にかつて盛り込まれていた一文です。

まずはこの一文から副業の定義について考えてみましょう。
前述の通り、副業に明確な定義はなく、何を持って副業とするかは企業によって異なります。しかし就業規則の一文からすると、副業とは「他の企業に勤めること」を意味していると解釈できます。不動産投資は他の企業に勤めるわけではないので、就業規則における副業には当たらないと考えるのが妥当です。

■公務員も副業として取り組める？
また、副業禁止規定によって原則副業が禁止されている公務員であっても、不動産投資は認められています。その理由としては、賃貸物件を相続した場合や転勤で自宅を賃貸に転用するなど、不動産投資をせざるをえないケースがあるからです。もし不動産投資を副業として禁止してしまうと、退職するか物件を手放すかという二択を強いることになり、業務の面においても個人の生活においても非常に大きな支障になります。そのため、公務員においても不動産投資は行っても構わないとされています。

規模によっては副業扱いになるので注意

このように、副業禁止の企業に勤める会社員や公務員でも不動産投資を行うことは可能ですが、規模によっては事業の一環と見なされ、副業扱いになることがあります。一般的な基準は「5棟10室」と呼ばれ、貸家はおおむね5棟以上、アパート・マンションの部屋であればおおむね10室以上所有していると事業とみなされる可能性があります。この基準は「おおむね」とあることからも分かるように厳密なものではなく、例えば部屋数が10室に満たなくとも1室ごとの家賃が高額である場合などは事業的規模と認定されることがありますので注意が必要です。
このように、不動産投資を副業と定義するか否かは、就業規則や「副業」の捉え方、不動産投資の規模が大きな鍵となります。以下の記事で詳しくご紹介していますので、併せてお読みください。

関連記事：働き方改革での副業ブーム。不動産投資は副業に入る？

不動産投資は副業にオススメ！その5つの理由

不動産投資はお金や手間がかかったり、特別な知識が必要だったりと、副業でやるのは難しそう……というイメージがあるかもしれません。しかし、実は不動産投資はサラリーマンや公務員が本業の傍ら行うのに最適な副業なのです。その理由を5つご紹介します。

１．自己資金が少なくても始められる

不動産投資でまずネックに思われる点が、購入金額（物件価格）が高いということです。確かに不動産を手に入れるには、マンションの一室でも数百～数千万円、一棟投資であれば億単位の購入資金が必要になります。ただし、不動産を購入する際には、銀行などの金融機関から融資を受けることができるため、実際に必要な自己資金は区分投資で数万～数十万円、一棟投資で数十万～数百万程度です。特に一流企業の会社員や公務員は融資を受けやすいため、不動産投資へのハードルは低いといえます。

関連記事：不動産投資の自己資金で購入物件はどう変わる⁉シミュレーション解説

２．金融投資よりリスクは低め

株やFXなどの金融投資はリスクが大きく、投資したお金を一晩で全て失うことにもなりかねません。しかし不動産は資産価値が急に0になる可能性は非常に低く、リスクも低めです。ただし、家賃滞納や空室など不動産特有のリスクがありますので、リスクの内容を把握し対策を行うことが重要です。

関連記事：不動産投資と他の資産運用を比較！魅力的なポイントとは？

３．管理会社に管理を一任できる

入居者の募集や管理、家賃収集、物件のメンテナンスなど、不動産賃貸業でやるべきことは多岐に渡ります。自分で行おうとすると多大な手間がかかるだけではなく、専門知識も必要になります。会社員や公務員が副業として行うにはハードルが高いと思われるかもしれません。

しかし、多くの不動産オーナーは管理会社に管理を一任しています。管理会社が賃貸業に関する全ての業務を行ってくれるため、手間も専門知識も不要です。本業に支障が出ることもなく、安心して不動産投資を行うことができます。

４．不景気に強い

不動産投資の賃料収入は景気変動の影響を受けにくいとされています。例え不景気で支出が冷え込んでも、住居は必ず必要なものであり、需要が急激に落ちることはありません。
とはいえ、「今回のコロナ影響による収入減や失業により、家賃滞納リスクが大きくなるのでは？」と心配になる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、2020年4月に離職や廃業で収入が減少した人の賃料を一定額補充する「住居確保給付金」が拡充され、家賃滞納リスクは緩和されています。コロナ禍においても不動産投資は比較的安定した収入を得られる手段であるといえます。

関連記事：【1033人調査】中古ワンルームマンション投資は都心？地方？コロナ影響の実態

５．安定した収入が得られる

先ほどご紹介した通り、不動産投資は不景気下においても安定した収入を得られる点が魅力です。老朽化により家賃を下げざるをえないことはありますが、株式や投資信託のような金融投資とは異なり、数日～数ヶ月単位で賃料が変わることはありません。長期にわたり安定した収入を得られることから、本業を補填するための収入源として、また年金代わりとして活用できます。

コロナ禍でも強い不動産投資物件の特徴

不動産投資を始めるにあたり最も重要な点が、利益の出る物件を選ぶことです。利益の出る物件とはすなわち、需要の高い、空室リスクの低い物件です。それでは、需要の高い物件とはどのようなものなのか、立地と築年数に焦点を当ててご説明しましょう。

都心の物件

「不動産は立地が命」といわれているように、不動産投資の成否はエリアの選定から決まっているといっても過言ではありません。エリアを大きく分けると都心と地方に二分されますが、どちらが良いのでしょうか。

都心は人口が多く利便性が高いものの、コロナの影響で首都圏外への移住が進み、今後需要の減少が見られるのではないかと思われるかもしれません。

しかし、プロパティエージェントが首都圏（東京23区内、横浜、川崎）在住の方を対象に行った調査によると、数年後ないし1年以内に移住を検討している方は7％に留まっており、人口の流出はそれほど見られません。今後も都心の不動産需要は堅調であり、安定した家賃収入が見込めると考えられます。

調査データ：都心不動産、コロナ禍においてもニーズは堅調～新型コロナウイルスに関する入居者動態調査アンケート～

築浅物件

投資用不動産を選ぶ際、立地と並んで重要な要素が築年数です。新築物件は入居者を呼びやすく空室リスクを減らしやすいものの、利回りが低め、家賃が下がりやすいというデメリットがあります。中古物件は購入価格が安く利回りの高さが期待できる反面、物件の状態によってはすぐに修繕が必要になったり、入居者の確保が難しかったりといったデメリットがあります。

おすすめは新築と中古の中間ともいえる「築浅物件」を選ぶことです。築浅物件の定義は明確に定められていませんが、一般的には築10年以内とされています。
築浅物件は新築に劣らずきれいで設備も整っているため、入居者の確保も比較的容易です。それでいて家賃の大幅な低下が起こりにくいという点も魅力です。また、新築物件より安価なため、借り入れの金額を抑えて無理のないローン計画を立てることが可能です。